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18個地區房地產投資增速下滑 三四線城市或進入下行周期

2019-10-23 07:00:00  21世紀經濟報道 宋興國

在全國的房地產投資數據出爐后,各地數據陸續出爐。

多地房地產投資增速相對年初下滑,北京成為相比一季度下滑最大的地方,東部地區投資增速持續下滑。一些中西部地區,出現了與全國數據類似的竣工面積下降而新開工面積上升的“剪刀差”。對比來看,部分地區之間的增速差距超過100個百分點。

對于包括大量三四線城市的地區而言,開發周期本相對較長,“剪刀差”的出現,是否意味著銷售下行的背景下,這些區域的開發企業的資金壓力正在不斷累積?大量新開工后的開發熱情進一步下降?供需的錯配是否會導致這些地區未來下行周期超過以往?

多地房地產投資增速下跌

國家統計局數據顯示,前三季度,全國房地產開發投資98008億元,同比增長10.5%。

分區域來看,前三季度,東部地區房地產開發投資51680億元,同比增長8.6%,增速比回落0.2個百分點;中部地區投資20481億元,增長10.0%,增速加快0.2個百分點;西部地區投資21754億元,增長16.2%,增速加快0.2個百分點;東北地區投資4093億元,增長9.9%,增速加快0.2個百分點。

總量來看,廣東、浙江和江蘇,分別以11464億元、9239億元和8055億元的開發投資額,穩居全國前三,緊隨其后的是山東、安徽和河南,三省前三季度房地產投資總額均超過了5000億元,四川、福建進入到4000億元以上區間,湖北、河北、重慶和湖南則超過了3000億元。

從增量來看,盡管東部地區依舊是拉動房地產投資增長的主力,但也有部分西部地區,房地產投資增長迅速,成為拉動全國增長的生力軍。

其中,廣東房地產投資相比去年增長1173億元,山東超過了790億元,對全國房地產投資增長的拉動作用分別達到了12.5%和8.5%。緊隨其后的是四川、云南和福建,拉動作用分別達到了7.6%、7.0%和6.6%。

從增速來看,31個省、市、自治區中,前三季度有28個保持房地產投資正增長,其中14個地區的投資增速超過10%,相比一季度減少了5個,增速最快的仍是以西部地區為主。

具體來看,西藏、云南、廣西、貴州和天津位列前五名。云南和廣西、貴州都保持著接近30%的增長速度,這也讓這些地區的房地產投資總額,紛紛超過了2000億門檻,增速全國第二的云南更是超越了北京、天津等東部發達省市,逼近3000億大關。

另外,河北、寧夏和海南則是僅有的三個負增長的地區,前三季度的房地產投資總額分別同比下降了1.1%、10.4%和28.1%。

黑龍江、上海、江西、重慶、青海、北京、江蘇、河南、陜西和新疆是增速最慢的十個地區。其中,上海同比增長4%,北京增長6.8%。

不過,需要注意的是,盡管多數地區保持了增長,但增速相比年初一季度下滑的狀況比較普遍。

21世紀經濟報道記者統計發現,三季度房地產投資增速相比一季度下滑的地區數量,達到18個。其中,北京下滑了17.2個百分點,陜西、遼寧、吉林和甘肅下滑了超過10個百分點。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌此前曾向21世紀經濟報道指出,由于整體銷售依舊低迷,在一些東部熱點省份和城市拿地的房企,面臨著不開工就沒有銷售回款,資金壓力加大,項目開工又很難獲得足夠利潤的兩難境地。未來一段時間內,東部地區房地產投資增速下行的情況很難出現變化。

兩大剪刀差引發市場關注

實際上,在前三季度數據公布后,盡管房地產投資總量依舊保持穩定,但相關數據中,兩大“剪刀差”持續,引起市場廣泛關注。

第一個“剪刀差”是從2018年開始的竣工面積與新開工面積增速的背離。2019年前三季度,全國房屋新開工面積165707萬平米,同比增長8.6%,增速有所回落但依舊保持相對高位。而同期房屋竣工面積46748萬平米,同比減少8.6%,竣工面積連續21個月同比下降。

第二個“剪刀差”則是作為房地產投資的最重要三大組成部分之二,建筑成本和安裝成本的同比增速從2019年開始出現了前所未有的持續分化。進入2019年以來,建筑成本持續保持10%左右的高位增長,而安裝成本則保持著20%的負增長。

與竣工和新開工“剪刀差”有所收斂所不同的是,前三季度,建筑成本與安裝成本的同比增速分別是10.6%和-24.6%,差距持續擴大至歷史高位。

對此,有房企高管人士告訴21世紀經濟報道記者,這實際上反映的是同一個問題,即開發企業開工積極,但施工工期拉長、竣工動力弱的問題。

為何會出現這樣的狀況?

一種觀點認為,這與銷售下行,企業資金面緊張有關。上述人士告訴記者,當前“高周轉”背景下,開發商投資重心集中在開工預售,而不是安裝竣工。按照規定,預售項目開工后,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上即可預售,這一部分大致屬于建筑成本,而安裝成本屬于后續投資。同時,一些企業為了高周轉,將預售資金用在了別的新項目的開工上,而不是后續繼續開發。

從地域上來看,也有部分觀點認為,剪刀差的出現,與三四線樓市出現了大量供給與需求錯配有關,其形成主要是三四線城市樓市的銷售下行、回款困難、周期拉長所致。

21世紀經濟報道記者計算各地竣工面積數據與新開工面積數據發現,一些以三四線市場為主的省市,出現了比較明顯的新開工猛增、竣工面積狂降的顯現。

其中,西藏、青海的新開工與竣工面積增速“剪刀差”超過100個百分點,甘肅、寧夏、新疆、山東在50個百分點以上,內蒙古、陜西、上海則超過40個百分點。

從對全國的拉動作用來看,山東前三季度相比去年減少的竣工面積,占全國總量的40%。換句話說,山東對全國竣工面積負增長的拉動作用超過四成。同樣的計算方式,山東對全國新開工面積正增長,拉動作用超過21%。

與山東類似的是四川,其對全國總量的拉動作用都超過了10%。山東、四川和前面提到的新疆等地,都是2018年棚改完成量相對較大、市場供給相對較大的地區。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者,對于這種非常罕見的情況,不排除是三四線城市需求下行所導致的。一方面,三四線城市本身的開發周期就相對較長,另一方面,當前三四線城市銷售狀況一般,回籠資金變慢,也影響了企業的竣工周期。

“這種剪刀差的出現,可能意味著三四線樓市周期已經發生變化。要進一步警惕三四線城市的市場風險,部分城市的下行周期可能比預料更長。”嚴躍進表示。

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